Számba vesszük, hogy mire kell figyelnünk, ha lakásunk eladása vagy egy másik lakás vásárlása mellett döntünk, milyen adókat és illetékeket kell megfizetnünk az ingatlan értékesítését és vételét követően 2023-ban, emellett megnézzük milyen mentességek és kedvezmények vehetők igénybe. Megmutatjuk, hogy mit tartalmazzon feltétlenül az átadás-átvételi jegyzőkönyv, hogy elkerüljük a későbbi kellemetlenségeket.
Lakáseladás
Személyi jövedelemadó
Amennyiben ingatlanunkat értékesítettünk, az egyik legfontosabb kérdés, hogy kell-e személyi jövedelemadót fizetni az eladást követően, és ha igen, mennyit. Segítünk kiszámolni, hogy mikor, milyen adófizetési kötelezettségeink vannak, ez ugyanis akár az eladás elhalasztása mellett is szólhat. Különösen azért fontos mérlegelnünk, mert az szja az eladás költségei között könnyen a legmagasabb tétel lehet.
Az értékesítésből származó jövedelem meghatározása során az alapvető szempont a vételár és eladási ár közötti különbség, a vásárlás és az eladás között eltelt idő, valamint az ingatlanra fordított igazolható költségek.
A vételi és eladási ár közötti különbözet
Ha a lakást vagy házat magasabb áron adjuk el, mint amennyiért korábban vásároltuk, akkor az értékesítés során jövedelmünk keletkezett, amely után a főszabály szerint 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetnünk. Ha viszont nem sikerül drágábban eladnunk, mint amennyiért vásároltuk, akkor nem kell szja-t fizetnünk.
A vásárlás és az eladás között eltelt idő
A vásárlás és az eladás között eltelt idő is nagyban befolyásolja a fizetendő adó mértékét, hiszen adót eleve csak abban az esetben kell fizetni, ha a vásárlás után négy éven belül eladjuk az ingatlant, míg az azt követő ötödik évtől már nincs ilyen kötelezettségünk.
A kettő közötti időben sem mindegy, hogy mikor értékesítünk, hiszen az idő múlásával a jövedelem más-más hányada után kell adózni:
|
Eltelt idő |
Az eladásból származó jövedelem szja-köteles hányada |
|
a vásárlás évében |
100 százalék |
|
a vásárlást követő 1. évben |
100 százalék |
|
a vásárlást követő 2. évben |
90 százalék |
|
a vásárlást követő 3. évben |
60 százalék |
|
a vásárlást követő 4. évben |
30 százalék |
|
a vásárlást követő 5. évben és később |
0 százalék |
Az ingatlanra fordított költségek
A személyi jövedelemadó mértékét befolyásoló harmadik tényező az ingatlan eladásából származó jövedelem meghatározásakor, hogy mennyi a lakásra fordított igazolható költségünk volt. A költségek között elszámolható a többi között a vásárlás során keletkezett kiadások, például az ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték; az ingatlan értékét növelő beruházások; az eladást megelőző két évben végzett felújítások, amelyek az eladási ár 5 százaléknál nagyobb összeget tettek ki; valamint az eladással kapcsolatos kiadások, például ingatlanbecslési díj, ügyvédi költség, örökösödési illeték, energetikai tanúsítvány költsége.
Részletfizetés
Magánszemélyeknek lehetőségük van az szja-t egy éven belül egyenlő részletekben kifizetni, ha a fizetendő adó nem éri el a félmillió forintot, és erről az szja bevallásban a következő év május 20-ig nyilatkoznak.
Átadás-átvételi jegyzőkönyv
Egy ingatlan eladása és vásárlása rengeteg ügyintézési teherrel jár, ezek között kisebb problémának tűnik, de annál nagyobb jelentősége lehet az átadás-átvételi jegyzőkönyvnek – ezért sem szabad az adásvétel utolsó lépését könnyelműen vagy pontatlanul kezelni. Az eladó ugyanis a tulajdonjog átruházásán felül köteles az ingatlan birtokának átruházására is, amelynek menetéről már az adásvételi szerződésben érdemes külön pontban rendelkezni, például annak végső határidejét kitűzni. Amennyiben eddig az időpontig a birtokbaadásra az eladónak felróható ok miatt mégsem kerül sor, erre az esetre a szerződésben célszerű kötbért kikötni. Számtalan ingatlan birtokbaadási jegyzőkönyv mintát találunk a neten, ezek közül néhányat ide, ide és ide belinkeltünk.
A lakás állapotát ilyenkor is ellenőrizni kell
Ha a birtokbavételt követően bármilyen kár keletkezik az ingatlanban, az már a vevőt fogja terhelni, ezért az ingatlan fizikai állapotát ilyenkor is ellenőrizni kell. Emellett nagyon fontos, hogy a jegyzőkönyvben pontosan rögzítve legyen a mérőórák állása és azok gyári száma. Érdemes fényképet is készíteni a mérőórákról.
Nullás igazolás
Ezeken felül is célszerű kérni az eladótól nullás igazolást – azaz hivatalos igazolást folyószámla egyenlegről –, amely bizonyítja, hogy az eladó nem tartozik a közműszolgáltatóknak, és nincs elmaradva a közös költséggel.
Itt érdemes nyilatkozni arról is, hogy az eladó hozzájárul a közüzemi szerződéseknek a vevő saját nevére történő átírásához.
Az átadás-átvétel tehát nem egyszerűen a kulcsok átadásából áll, fontos, hogy erre is elegendő figyelmet fordítsunk!
Lakásvásárlás
Vagyonszerzési illeték
Fontos tudni, hogy az ingatlan megvásárlása során a vevő fizetési kötelezettsége nem ér véget azzal, hogy kifizeti az árat az eladónak. Emellett vagyonszerzési illetéket, hivatalos nevén visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Azonban hasonlóan az eladás során fizetendő adóhoz, a vásárlás után fizetendő illeték is csökkenthető egyes esetekben.
Vagyonszerzési illetéknek 2023-ban három fajtája van az ingatlanhoz jutás módjától függően, mértékük eltérő:
- visszterhes vagyonszerzési illeték (azaz adásvétel, árverés, bírósági határozat stb.): mértéke ingatlanonként 4 százalék 1 milliárd forintig, e fölötti a forgalmi érték 2 százaléka, de legfeljebb 200 millió forint;
- örökségi illeték: egyenes ági rokontól való öröklés esetén 0 százalék, egyéb esetben ingatlanonként 9 százalék;
- ajándékozási illeték: egyenes ági rokontól való ajándékozás esetén 0 százalék, egyéb esetben ingatlanonként 9 százalék;
Az illetékfizetésről szóló határozat az adásvétel után nagyjából két hónappal érkezik meg, utána pedig 15 nap áll rendelkezésre a megfizetéséére.
Illetékmentesség
Nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni abban az esetben, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül eladta, vagy a vásárlást követő egy éven belül adja el, és a megvásárolt ingatlan értéke az eladott lakás értékénél kisebb. Szintén nem kell illetéket fizetni egyenes ági rokonok és házastársak közötti vagyonszerzés esetén; telekvásárláskor, ha arra négy éven belül lakóházat épít a vevő; ha CSOK felhasználásával vásároltunk.
Illetékkedvezmény
Ha az illetékmentesség nem vonatkozik ránk, csökkentő tényezőkkel még kalkulálhatunk. A fiatalok első lakásszerző illetékkedvezménye a 15 millió forintos határérték miatt, az elmúlt évek ingatlanár emelkedése után praktikusan nem vehető igénybe. Az ezzel összefüggő, maximum egy éves, havi egyenlő részletű részletfizetési lehetőség viszont igénybe vehető.
Ha a megvásárolt ingatlan értéke magasabb, mint a legfeljebb három évvel korábban eladott másik ingatlané, akkor a két ingatlan árának különbözete lesz a 4 százalék illeték alapja.
A 25 millió forintnál nem drágább ingatlan vagyonszerzési illetékére kérhető részletfizetési kedvezmény.
Az illetékkedvezmények igénybevételére a NAV B400-as nyomtatványán a lakásvásárlás bejelentéséig nyilatkozni kell. Tehát fontos, hogy a vevő kötelessége erről nyilatkozni.
