Itthon: Kell nekünk ez a maxi Dubaj? És a kormánynak mi szüksége van rá? Minden, amit a rákosrendezői új negyedről tudni érdemes

Mit is fed a „maxi Dubaj” terve?

Annyi biztos, hogy a kormány a 130 hektáros Rákosrendező „kitakarítására” készül, hogy aztán oda a miniszter szavai szerint egy „új milenniumi városközpont” épülhessen.

Lázár ugyan a „Dubajinfón” nem volt hajlandó elárulni, hogy ki a beruházó, de lapunk kérdésére azt mondta, az illető nem szorul állami támogatásra, „velünk ellentétben neki van pénze”. A tervezett fejlesztés nagyságrendjéről sokat elárul, hogy Lázár nem cáfolta hétfőn, hogy valóban érkezhetnek toronyházak Budapestre, így valóban egyre több jel utal arra, hogy a VSquare értesülésének megfelelően a kormány egy dubaji befektetővel, Mohamed Alabbarral tárgyal az új városközpontról.

A miniszter szerint a munka három fázisban fog haladni: Rákosrendező rehabilitációjával fognak kezdeni, vagyis felszámolják az ott található, kisebb illegális szeméttelepeket. A területen hajléktalanok is élnek, nekik szinte biztosan távozniuk kell, de hogy hogyan és hova, arról hétfőn nem esett szó. A területet korábban a MÁV használta, Lázár szerint a talaj is súlyosan szennyezett, ezzel is kezdeniük kell valamit.

Majd ha ez megvan, akkor leülnek egyeztetni a Fővárosi Önkormányzat, a XIII., valamint a XIV. kerület vezetésével is. Végül pedig zöld utat kaphat a beruházás és indulhat az építkezés, a minisztérium pedig azt a feltételt szabta a beruházónak, hogy minimum ötmilliárd eurós értékben kell építkeznie.

Itt azonban mutatkozik némi zavar. Lázár ugyanis arról beszélt, hogy előkészületben van egy államközi szerződés a beruházóval, azt pedig nehéz elképzelni, hogy úgy szerződnének, hogy a beruházónak nincsenek kész tervei a terület hasznosítására. Vagyis elképzelhető, hogy a főpolgármestert és a kerületi vezetőket a minisztérium kész tervek elé fogja állítani, bár Lázár hétfőn tartotta magát ahhoz, hogy semmi olyan nem fog épülni, ami a budapestieknek nincs ínyére.

A konkrét beruházás is többfelé osztható a miniszter szavai alapján. Az 1,3 millió négyzetméteres területből 300-350 ezer marad a MÁV-nál, erre Lázár szerint szüksége van a vasútnak, épülni fog egy új vasúti épület is. A beépítés a 130-ból 60-65 hektárt fog érinteni, ide jönnek az új épületek, 25-30 hektáron pedig közpark létesülhet.

Érkeznek közlekedési fejlesztések is: felüljárón fogják összekötni a XIII. és a XIV. kerületet, az 1-es metrót kihúzzák Rákosrendezőig, megteremtik a vasúti összeköttetést Feriheggyel, mitöbb, Lázár arról beszélt, hogy ő a projektre az Andrássy út meghosszabbításaként tekint.

Lázár szerint a kormány közös álláspontja, hogy ha építenek valamit, akkor annak illeszkednie kell a magyar építészetbe, azonban az majd csupán a tervek nyilvánosságra hozatalát követően fog kiderülni, hogy a kormány szerint ebbe belepasszolnak-e a toronyházak. Lázár szerint nem, azt mondta, nem örülne, ha ilyenek épülnének a Hősök tere mögött.

Miért pont Rákosrendezőre álmodta meg a kormány a fejlesztést?

Mert Rákosrendezőn jogilag akármit megtehet a kormány, hiszen a terület tulajdonosa az állam és a MÁV. Azonban az, hogy jogilag bármit megtehetnek, nem jelenti a valóságban is ugyanezt. Lázár kifejezetten óvatosan fogalmazott több, például a toronyházakat firtató kérdésre adott válaszában, kiemelte, hogy a budapestieket meggyőzni akarják a beruházásról, nem lenyomni akarják azt a torkukon. Vagyis a Fidesz látványosan tisztában van azzal, hogy az ellenzéki érzületű Budapesten nem rúghatja be az ajtót és tehet meg nyilvánosan akármit, mert támadási felületen nyitna vele magán közvetlenül a választások előtt. Más kérdés, hogy az, ahogyan hónapokon keresztül hallgattak a beruházásról, pont arra utal, hogy erre készültek.

Azonban a nem túl komplikált tulajdonosi háttér miatt a kormány azzal is számolhat, hogy nem lő akkora bakot Rákosrendezővel, mint ahogy több kormánynak sikerült a Nyugati pályaudvar mögötti terület fejlesztésével. Leegyszerűsítve: az a terület magántulajdonban van, az állam akkor csupán bérelné, viszont jelenleg szó sincs arról, hogy Rákosrendezőnek akár egy részét is eladná az állam bárkinek. A majdani beruházó csupán építkezni jöhet, a földek felett nem rendelkezhet, nem tud betartani a mindenkori kormánynak, ez pedig fontos szempont lehetett a fejlesztendő terület kiválasztásánál.

Miért pont most jön elő a kormány ezzel a tervvel?

Nem világos. Valószínű, hogy most adódott a lehetőség. Az biztos, hogy a kormánynak jól jönne egy ekkora beruházás, legfőképp az alábbiak miatt.

A költségvetésben nincsenek szabad források nemhogy ekkora, de tizedekkora beruházásra sem. A következő években ez a helyzet nem fog változni, sőt, várhatóan a büdzsé kifeszítettsége csak nő majd. Az államadósság finanszírozása a magas kamatkörnyezetben hatalmas teher marad, és várhatóan az unió újra élesíti a tagállamokra vonatkozó hiánylimitet. Ami a GDP 3 százaléka – az idei (megemelt) hiánycél 5,2 százalék, és valószínűleg az sem lesz tartható. Jövőre önkormányzati és európai parlamenti, 2026-ban országgyűlési választások lesznek.

A kormány önerőből nem fog tudni felmutatni semmi látványos fejlesztést.

Mivel az állam visszafogja az építési beruházásait, és a magas kamatok miatt a magánszektor is, az építőipar nehéz helyzetben van. Ez rontja kormánynak kedves statisztikai adatokat, mint a beruházási volumen és a GDP. Ráadásul az építőipar kihasználatlansága a kapacitások tartós leépülésével fenyeget. Egy gigaprojekt jelentős építőipari kapacitásokat emésztene fel, javítaná a gazdasági statisztikákat és keresletet kínálna a kihasználatlan építőipari kapacitásoknak.

A kormány – elsősorban Nagy Márton gazdaságfejlesztési miniszter – fennen hangoztatja, mennyire jó dolog a (keletről) beáramló működőtőke. Ezzel elsősorban az akkuipari fejlesztések mellett érvel. Ezek a fejlesztések a gazdasági adatokat szépítik, a lakosság azonban lényegében semmit sem érzékel belőlük. Az átlagember számára nem lesz jobb attól, hogy valahol az országban épül egy n+1-ik akkugyár, amelyben Fülöp-szigeteki vendégmunkások termelik a profitot a kínai vagy dél-koreai tulajdonosnak. Egy Budapesten felépülő komplett új városnegyedet már lehetne mutogatni, mint a (keletről) beáramló működőtőke kézzelfogható, látványos eredményét.

A projekt megvalósításával a kormány alá tudna vágni a főváros ellenzéki vezetésének, általában véve az ellenzéknek. Borítékolható, hogy a kormány és médiája úgy állítaná be az egészet, hogy az egyik oldalon ott az ellenzéki városvezetés, ami működtetni is alig bírja a várost, míg a másik oldalon a kormány tető alá hoz egy komplett, modern városnegyedet. Lázár János ugyan hangoztatta, hogy nem építenek semmit a városvezetés és a lakosság egyetértése nélkül, ugyanakkor azt is mondta, hogy a főpolgármester majd akkor vonják be, ha már kész van a megállapodás a beruházóval. Nem reális, hogy egy kész megállapodást a kormány felrúgna azért, mert Karácsony Gergelynek nem tetszik – borítékolható, hogy a kormány ezt a projektet a városvezetés és a lakosság feje fölött kívánja lebonyolítani.

Véletlen, hogy pont az önkormányzati választás előtt fél évvel jönnek elő a tervvel?

Egy ilyen távlatú és méretű fejlesztés nagy eséllyel nem egy pár hónap múlva megtartandó választásnak szól. 2024 nyarára valószínűleg még egy kapavágás sem fog történni a területen, vagy ha mégis, akkor is inkább a kezdeti bontási-kármentési-útlezárási káoszban járunk majd csak. Átadni még nem nagyon lesz mit, viszont még folynak majd a társadalmi, építészeti, várostervezői viták, amelyek akár még az ellenzéket is mobilizálhatják, mint egykor a Liget-projekt.

A kampányban persze lehet majd azt az üzenetet nyomni, hogy a Fidesz iszonyú mennyiségű pénzből fejleszt, miközben Karácsony alkalmatlan és totojázik, de ha tippelni kellene, akkor inkább stratégiai, vagy még inkább történelmi távlatban gondolkodik a kormány.

Lázár hétfői sajtótájékoztatója szerint Orbán Viktor fejéből pattant ki az ötlet, hogy Budapesten kell egy hasonló léptékű fejlesztés, mint az 1870-1900 közötti városépítés, amit a modern kori Budapesthez lehet hasonlítani, úgyhogy, adta ki az ukázt a miniszterelnök, tíz éven belül létre kell hozni egy „új milleniumi városközpontot”. Lázár úgy fogalmazott, hogy Orbán elvárása egyebek mellett, hogy „középszerű dolog nem épülhet” ebben a projektben.

Egy ideje politikai közhely, hogy Orbán kinőtte Magyarországot, és európai léptékben gondolkodik, Európában is meghatározó politikus akar lenni. Elképzelhető, hogy emellé beemelődött, hogy Orbán Viktor a főváros fejlesztésével is be akarja írni magát a történelembe.

Mindennek nyilván lehet politikai célja is, a főváros „visszahódítása”, Karácsony gyengítése, a Fidesz fővárosi és országos erősítése, de vélhetően nem rövid távon, hanem inkább 2029-re tekintve, a mostani plusz szavazatokat csak járulékos nyereségnek tartva, nem ezt tekintve 2024-es célnak.

Érdekes párhuzam, hogy Belgrádban 2012-ben Vučić választási ígéretként lengetett be egy nagyon hasonló projektet, ráadásul a Rákosrendezővel hírbe hozott beruházóval, a Belgrade Waterfrontot (erről a cikkben még lesz szó). Ott 2014-ben indult el a rehabilitáció, 2015 tavaszán írták alá a szerződéseket, 2015 őszén kezdődött el az építkezés, az első lakók 2018-ben költöztek be, és következő évben nyílt meg a Belgrád Park. A fejlesztések a mai napig folynak.

Egy másik forgatókönyv azonban az lehet, hogy Orbán Viktor, ahogy azt egy másik politikai közhely tartja, továbbra sem kedveli Budapestet, és eszébe sem jutott volna fejleszteni, ha nem kap megkeresést a beruházótól, aki pénzügyileg vonzónak tartotta az EU-s főváros + amúgy is kelet felé nyitó kormány kombót egy óriási fejlesztésre, és megkérdezte, tudnak-e ajánlani egy jó területet arra, hogy idejöjjenek borzasztó mennyiségű pénzt költeni (és majd keresni). Orbán pedig félretette a Budapesttel szembeni ellenérzéseit, és pragmatikus szempontok miatt igent mondott – a pragmatikus szempontokba beleértve a hosszútávú szavazatszerzést és a gazdasági szempontokat is.

Ezzel viszont megint oda jutunk vissza, hogy a képletben nem különösebben volt releváns, hogy mikor lesznek a magyarországi választások – az arab befektetőket ez nem érdekli, a kormány pedig ebben az elméleti forgatókönyvben nincs olyan helyzetben, hogy időben tologassa  kedve szerint a projektet.

Kik hajtanák végre a fejlesztést?

A sajtóban megjelenő hírek szerint arról a befektetőről van szó, aki a Burdzs Kalifát építette.

Ő Mohamed Alabbar, 67 éves üzletember. Az Egyesült Arab Emírségekben született, Dubajban nevelkedett, majd különböző kitérők után 1992-ben visszaköltözött Dubajba, és a sejk tanácsadója lett. 1997 óta vezet ingatlanfejlesztési cégeket, az Emaar Propertiest, és az Eagle Hillst, de vannak befektetései a divatiparban is.

A saját honlapja szerint 37,6 milliárd dolláros eszközértékű Emaar Properties fejlesztette a Burdzs Kalifát, a Dubai Mall nevű dubaji gigaplázát, a dubaji operát, vidámparkot, víz alatti állatkertet és óceanáriumot.

Ami a nemzetközi befektetéseit illeti, ők csinálták egyebek mellett Kairó központjában az Uptown Cairo és a Cairo Gate nevű luxuslakóparkot, vagy a pakisztáni Karacsiban az Emaar Oceanfront nevű luxus-városnegyedet lakó- és kereskedelmi övezettel, Isztambulban az Emaar Square nevű városnegyed-szerű óriásplázát és szórakoztató komplexumot akváriummal, VRközponttal, látványterasszal. Nyugati befektetésük a honlapjuk szerint csak Amerikában volt eddig, egy 22 emeletes luxusház Los Angeles Beverly Hills városrészében.

Az Eagle Hills inkább luxus lakóparkokban és hotelekben utazik, főként az Emírségekben, Abu Dzabiban. Itt nézhető meg ízelítő a projektjeiről. De volt marokkói vagy

ami nekünk különösen figyelemreméltó lehet, szerbiai projektjük is, utóbbi a Belgrade Waterfront nevet kapta, ez egy Száva folyó melletti, 3 milliárd dolláros beruházás, amellyel gyakorlatilag egy új városrész születik.

Ez 2014-ben kezdődött a szerb kormány és az Eagle Hills összefogásával, a projekt zászlóshajója pedig a 168 méteres Kula Belgrade (Belgrád torony) nevű felhőkarcoló, aljában egy plázával.

Mennyit költenek rá az adófizetők pénzéből? Miért, ha annyi pénze van az araboknak?

Nem világos, mennyit költene a projektre a kormány. Lázár János egymilliárd eurót (400 milliárd forintot) említett, ami a terület kármentesítésére, infrastruktúrafejlesztésekre menne.

Az sem világos, miért az állam költene erre – a területet eladhatnák a beruházónak, oldja meg ő a kármentesítést, területrendezést. Az infrastruktúrafejlesztések (mint a kisföldalatti meghosszabbítása) még ebben az esetben is a magyar államot terhelnék.

Az állami szerepvállalást magyarázhatja, hogy a kormány gyorsaságra törekszik, Lázár János 3-4 éven belüli megvalósulásról beszélt. Ha az előkészítést (kármentesítés, területrendezés) a beruházó csinálná, az minden bizonnyal évekkel kitolná a megvalósítást, hiszen a beruházó csak akkor tudna ezeknek nekilátni, amikor már megszáradt a tinta a megállapodáson és birtokba vette a területet.

Az előkészítő munkák beruházóra hagyása minden bizonnyal az egyeztetéseket is elnyújtaná, a beruházó aligha akarna olyan területet megvenni – már ha megveszi, egyelőre ez sem világos –, amelyet nem ismer pontosan, és amelyről nem tudja, mennyit kell ráköltenie, mielőtt építkezni kezdhet.

Nem világos, hogy a Lázár János által 5 milliárd euróra taksált beruházás kinek a tulajdonában lenne, más szóval praktikusan kinek a tulajdonában lesznek az épületek és egyéb műtárgyak. Nem zárható ki, hogy a beruházás állami tulajdonba kerül. A projekt megvalósulhat valamiféle PPP-konstrukcióban, amelyben a fejlesztést önerőből végrehajtja a beruházó, a magyar állam pedig a jövőben mintegy törleszti a költséget, fizet egyes beruházáselemek üzemeltetéséért, lemond a befolyó bevételről stb. Ilyen konstrukcióban épült fel a Müpa a IX. kerületben. A magyar állam – így az adófizetők – számára a Müpa nem éppen sikersztori, a költségét első körben 31,2 milliárd forintra becsülték, amit az állam 10 év alatt fizetett volna ki. A végösszeg 73,5 milliárd forint lett 30 éves futamidővel.

Mit profitálnak belőle a magyarok, a budapestiek?

Ha Lázár minden ígérete valósággá válik, akkor jönnek új lakások, irodák a megszépült zöldövezetben. A miniszter sokat beszélt róla a „Dubajinfón”, hogy turistacsalogatóként is tekint a kiszivárgott kormányzati előterjesztés szerint csupán 2030-2032-re elkészülő beruházásra.

Azonban mindez felvet egy csomó kérdést. Abban Lázárnak igaza lehet, hogy rengeteg olyan turista van, aki Magyarországra csak Budapest miatt látogat, de ugyan ki jönne megnézni egy toronyházkomplexumot, amiben semmi olyan nincs, amit ne látna bárhol máshol a világon? Egyelőre nagyon keveset tudunk arról, hogy konkrétan mi is fog épülni Rákosrendezőn, Lázár pedig ígért szépeket, mégis nehéz elképzelni, hogy az új, milenniumi városrésznek megálmodott komplexumban lesz-e bármi, ami tudna érdemi újdonságot nyújtani a Magyarországra látogatóknak.

A miniszter a hvg.hu kérdésére megerősítette, hogy a majdani ingatlanok között lesznek lakások is. Mivel ezek konkrét terveit gyaníthatóan a kormány sem látta, nem előlegeznénk meg, hogy érdemben csökkenteni tudják a fővárosban tapasztalható lakhatási válságot, főleg a beruházó személye miatt sem. Ha valóban Mohamed Alabbar fog építkezni Budapesten, akkor feltételezhető, hogy nem a diákvárost fogja felhúzni, hanem luxuslakásokat, prémium irodákat, valamint egy olyan bevásárlóközpontot, ami mellett a MOM is elbújhat.

A zöldfelület növekedése viszont egyértelműen jót tenne a szmogban fuldokló belvárosnak. Budapest alapításának 150. évfordulójára az Átló csapata bemutatta Budapest szmogtérképét is, az eredmény pedig riasztó. Bár a város nincs híján a közparkoknak, nem árt, ha az Óbudai-sziget, a Margit-sziget és a Városliget mellett lesz még egy nagyobb zöldterület.

Közlekedési szempontból Lázárnak három fontos mondandója volt. Egyrészt, hogy valóban össze tervezik kötni egy felüljáróval a XIV. kerületet a XIII.-kal, ezzel pedig a gyakorlatban kihúznák az autóforgalmat a Városligetből, felszabadítva azt. Lázár belengette, hogy gyorsvasút jöhet be az új negyedbe a ferihegyi reptérről, ami megkönnyítené nem csupán a turisták, hanem a helyben élők bejutását is a városba. Főleg, hogy eddig a vasútvonalig a miniszter kihúzná az 1-es metrót is. A kisföldalattival azonban Karácsony Gergely főpolgármester szerint több probléma is van. A vonalon járó szerelvények élettartama a végéhez közelít, azokat cserélni kellene, ráadásul egyedi felépítésű kocsikra, hiszen nem a jelenlegi sztenderdek szerint épült vonalról van szó. A másik, hogy ahhoz, hogy valóban 21. századi, modern metróról lehessen szó, muszáj lenne akadálymentesíteni az összes megállót, ami ugyan költségét tekintve eltörpül a beruházás teljes összege mellett, mégis több tízmilliárd forintos tételről van szó.